재개발 재건축 차이점 8가지 간단정리

최근 발표된 부동산 대책을 보면 공공재개발/재건축에 대한 이야기가 포함되어 있다.

덩달아 나에게 재개발과 재건축에 대한 질문을 하는 사람들이 많아졌다. 그래서 시간날 때마다 포스팅으로 정리해두고 포스팅으로 설명을 대신하는 게 좋겠다는 생각이 들었다. 대다수 사람들이 재건축과 재개발의 두 단어를 혼동하여 질문을 시작한다. 

 

 

 

 

 

 

그래서 첫 포스팅은 재개발/재건축 두 사업간의 차이점에 대한 내용을 다뤄보려고 한다.

이 포스팅을 본 사람이라면, 이제 재개발/재건축 두 단어를 헷갈려 하지 않을 것이라 생각해본다.

 

 

 

 

■Summary

1. 재개발/재건축을 구분짓는 간단한 기준

2. 재개발이란?

 - 사전적 정의

 - 재개발의 특징

3. 재건축이란?

 - 사전적 정의

 - 재건축의 특징

4. 재개발/재건축 사업성 측면에서의 비교

 

 

 

 

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1. 재개발/재건축을 구분짓는 가장 간단한 기준

"사업의 범위에 정비기반시설까지 포함이 되는 지 혹은 건축물만 사업에 해당되는 지로 판단한다."

 

재개발과 재건축 두 가지 사업 모두 도시 및 주거환경 정비법에 의해 이루어지지만, 사업의 범위에 따라 재건축이냐 재개발이냐로 나뉜다. 사업의 범위가 건축물에만 해당된다면 재건축 사업이라하고, 건축물과 더불어 정비기반시설 모두를 포함한다면 재개발 사업이라고 한단.

 

여기저 정비기반시설이라 함은 상하수도, 도시가스, 전기 등과 같은 인프라시설과 공원과 광장 같은 녹지공간과 도로나 주차장과 같은 교통시설, 그리고 체육관과 같은 생활 편의를 위한 공공시설등을 말한다.

 

흔히들 재건축/재개발이 동일하다 생각하고 혼용해서 사용하곤 하는 데, 알고 보면 전혀 다른 성격의 사업임을 알 수 있다. 따라서 사용하는 단어에 따라 전혀 다른 사업을 이야기하는 것일 수 있는 것이다.

 

 

 

 

 

 

재개발이나 재건축 모두 도시 및 주거환경 정비법 아래 도시·주거환경정비 기본계획에 속해 있는 정비사업이다. 다시말해 주거환경을 개선하는 사업중 노후화된 건축물만을 다시 지어 주거환경을 개선하는 것이 재건축사업이고, 건축물 뿐 아니라 정비기반시설도 노후화 되어 개선이 필요하다면, 재개발 사업이라는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

2. 재개발이란?

재개발은 서두에서도 언급했듯이 열악하고 노후화된 건축물 뿐 아니라 정비기반시설에 대해서도 개선을 하는 사업을 말한다. 예를 들면, 주택들이 난개발 되어 밀집된 구역들이 재개발의 대상이 되는 데, 이러한 구역들은 공공시설이 부족하거나 있더라도 노후되어 제 기능을 못 하는 곳들이 대부분이다. 또한 도로가 좁고 정비가 되어 있지 않아 위급한 경우 소방차가 진입하지 못하는 등 기반 인프라들이 제대로 갖추어있지 못한 곳들이 많다.

따라서 이러한 노후화된 주택 밀집지역들이 많은 곳을 구역별로 지정하여 재개발 사업이 진행되곤 한다.

 

 

 

 

 

 

재개발의 특징을 정리해보면 다음과 같다. 

 

근거법령은 도시 및 주거환경 정비법을 따르기 때문에, 부동산 정책이 바뀔 때 해당 법규에 대한 변동여부를 확인해야 한다. 

 

재건축과는 다르게 안전진단에 대한 규정이 없으므로 안전진단을 받아야 하는 의무 규정이 별도로 없다. 재개발 사업에 참여할 수 있는 조합원 조건의 경우에는 구역내 토지 또는 건축물을 소지한 자로 각 각 조합원 자격이 인정이 된다. 여기서 특이한 점이 있는 데, 재개발 조합에 동의하지 않더라도 조합이 설립이 되었다면, 조합원 권리가 인정이 된다는 점이다. 뒤에서 재건축 특징에 대해 설명할 때 언급하겠지만, 이 부분에서 재건축은 조합원 권리가 생기지 않는다.

 

재개발 사업을 진행할 대 임대주택 공급에 대한 의무는 전체 세대수의 15%이지만, 시도 조례에 따라 다르므로 해당 재개발 사업이 진행되는 구역의 조례사항을 따져봐야 한다. 또한 주거비이전보상이 지급 의무이며, 재개발사업은 공공의 성격을 띄기 때문에 기부채납의무가 있다. 그래서 주로 재개발 사업을 진행할 때 공원이나, 학교등이 기부채납형식으로 이뤄지기도 한다. 

 

마지막으로 사업의 진행속도가 재건축에 비해 느린 편이다. 다양한 이유가 있지만, 재건축에 비해 이주 속도가 느린 점도 한 몫을 한다. 원주민 들이나 해당 구역에 세입자들이 비슷한 수준의 주거환경으로 이전하기에 어려움이 있어 이주하는 데 걸리는 시간이 좀 더 오래걸린다. 

 

 

 

 

 

 

3. 재건축이란?

재건축은 노후화되거나 상태가 불량한 공동주택 등을 철거하고 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다. 이때 정비기반시설은 상태가 양호하기 때문에 노후화된 건축들만 개선의 대상이 된다. 그래서 대부분의 재건축 사업은 아파트 단지가 그 대상이 되는 경우가 많다. 아파트 단지의 경우, 기존에 지어질 때 이러한 정비기반시설들을 제대로 갖춰지기 때문에 상태가 양호한 편이다. 

물론 아파트 단지 말고도 공동주택이고 정비기반시설이 양호하다면 재건축 사업의 대상이 될 수 있다. 즉, 재건축사업의 대상이 꼭 아파트 단지에 제한하고 있지는 않다는 뜻이다.

 

 

 

 

 

 

 

재건축의 특징을 정리해보면 다음과 같다. 

 

재건축사업도 재개발사업과 마찬가지로 도시 및 주거환경 정비법을 따르는 정비사업이다. 마찬가지로 부동산 정책이 바뀔 때 해당 정비법이 바뀌는 지 여부를 확인해봐야 한다.

 

재개발과는 다르게 정비기반시설이 양호하다. 재건축 사업을 추진하기 위해선, 해당 공동주택의 안전진단을 필수로 받아야 한다. 재개발의 경우, 조합 설립에 반대를 하더라도 조합 설립이 되었다면 조합원의 자격이 주어지지만 재건축은 그렇지 않다. 조합 설립의 동의 의사를 밝힌 조합원에 한해 조합원 자격이 주어진다. 그리고 토지와 건축물을 모두 보유한 자의 경우에만 조합원 권리가 인정된다. 

 

임대주택의무도 재개발과 차이가 있다. 기존 공동주택의 대비 늘어나는 용적률의 50%에 대해 임대주택 세대를 마련해야 하는 의무가 있다. 주거이전비 보상은 별도로 없으며, 기부채납 또한 재개발 대비 상대적으로 적다. 사업진행속도면에서도 재개발 대비 빠른 편이다. 

 

 

 

 

 

4. 재개발/재건축 사업성 측면에서의 비교

 

재개발과 재건축은 주거환경을 개선한다는 취지가 있지만, 기본적으로 사업이다. 사업이라는 것은 이익을 도모하는 일이기 때문에 재개발과 재건축 사업에 있어 사업성은 가장 중요한 요소중 하나이다.

앞서 다룬 재개발과 재건축 사업의 특징중 사업성에 영향을 주는 특징들이 있다.

 

 

먼저, 기부채납이다. 

재건축에 비해 공공의 성격을 띄는 재개발은 기부채납을 해야 한다. 재개발 구역에 포함되어 있는 구역에는 주택뿐 아니라 공공시설 및 녹지와 같은 공원도 있을 수 있고, 기본적으로 도로도 포함이 되어 있다. 따라서 이러한 공공의 시설도 사업 구역에 포함되기 때문에 기본적으로 기부채납을 해야만 한다. 기부채납의 형태는 여러가지가 있을 수 있는 데, 재개발로 인해 세대수가 늘어 학생수가 급증할 것이라 예상되면 학교를 신설하거나 기존 학교를 증축시키는 형태로도 이뤄진다. 

기존 학교를 증축하면 재개발 대상 구역이 줄어들지 않지만, 학교를 신설해야된다면 학교부지 만큼 아파트를 지을 수 있는 땅이 줄어든 다는 것을 의미하고, 이는 곧 사업성이 그만큼 훼손된다는 뜻이다.

 

두번째는 임대주택 의무 공급이다. 

앞서 말한 대로 임대주택 의무 공급 비율은 재건축과 재개발이 서로 상이하다. 재개발과 재건축의 사업성에 가장 큰 영향을 주는 것이 바로 일반분양이다. 일반분양 세대수가 곧 사업성을 의미하는 데, 이러한 일반분양수가 늘수록 사업성이 는다고 할 수있다. 그런면에서 임대주택의 수가 늘수록 일반분양세대수가 줄어들기 때문에, 사업성이 악화되는 것이다.

 

 

 

 

재개발이나 재건축사업에 투자를 하기에 앞서, 각 각의 특징에 대해 잘 알아보고 시작을 해야한다. 하다 못해 옷을 사더라도 어떤 재질로 만들어졌고, 어디가 저렴하고 신규 가입을 하면 쿠폰을 준다던지 등을 확인하면서, 금액이 큰 부동산의 경우 누가 좋더더라 하고 사는 경우가 태반이다. 

 

각 사업에 대한 특징과 사업성 측면을 꼼꼼히 따져보고 투자를 하는 것이 바람직한 투자의 방법이라 생각한다.